Большая часть жилья в нашей стране находится в общей долевой собственности и все мы — в той или иной мере — являемся владельцами долей в квартире, комнате или жилом доме.

Некоторые граждане, объединив свои усилия, принимают решение купить квартиру в долевую собственность, другие по доброй воле приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Многие из нас становятся владельцами долей в силу закона, например, вступив в наследство наравне с другими наследниками. Безусловно, и в том и в другом случае, иметь в собственности даже долю в квартире (комнате), жилом доме лучше, чем не иметь ничего. В связи с этим такие понятия, как «долевая собственность», «сособственник» стали нам хорошо знакомы и прочно вошли в нашу жизнь, но, многие ошибочно полагают, что собственник доли в квартире (комнате) и собственник квартиры это понятия идентичные.

Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности: так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Такой подход законодателя, на мой взгляд, является разумным и справедливым. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от размера их долей. Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности – это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении — это не одно и то же, что владение комнатой. Когда речь идет о доле в квартире, следует понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить условную границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Доля в праве – это понятие виртуальное, долю нельзя в прямом смысле слова увидеть, потрогать или сказать, что доле, принадлежащей вам, соответствует какая — то часть в квартире. Доля может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/4, или 3/16, и т.д.

Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Попробуем разобраться, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому ее можно продать.

Для нас, профессиональных участников рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, поскольку при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли, установленного ст. 250 ГК РФ. Прежде чем продать свою долю третьим лицам, необходимо сначала предложить купить ее остальным участникам долевой собственности, для этого закон требует известить долевых сособственников в письменном виде о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий продажи. (Более подробную информацию Вы можете прочитать в статье «С чего начинать при продаже долей в проблемных квартирах»)

Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, удостоверенные нотариально, либо в простой письменной форме, отправленные почтой с уведомлением, а также Свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца. Несоблюдение продавцом формы извещения свидетельствует о нарушении им норм, указанных в ст. 250 ГК. Это может дать возможность, иным участникам долевой собственности, обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя продаваемой доли.

Сособственники в течение одного месяца должны либо приобрести предложенную долю, либо отказаться от ее покупки. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами.

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников хочет продать свою долю, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли. Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать сначала. Получается такой «чемодан без ручки» и унести невозможно и бросить жалко. Неприятно, но факт — в таком положении может оказать практически любой человек. Продажа доли — явление распространенное; любой собственник может в любое время принять подобное решение. Например, взрослый сын — собственник, женился, родители не хотят разъезжаться, сын продает свою долю третьим лицам; умер собственник, в наследство вступили недружественные родственники (а иногда и не родственники); муж с женой развелись, один из бывших уже супругов может захотеть продать свою долю; собственник доли может подарить часть от своей доли другому лицу, которое в дальнейшем захочет ее продать, ну и далее… ситуаций на практике много.

Обычно в таком конфликте есть «сильный» (наглый и бестактный) и «слабый» (миролюбивый и добрый). И хотя у всех сособственников одинаковые права и обязанности, «сильный», подведя под свои действия какое-либо моральное обоснование, занимает наиболее удобную позицию в этом споре. Чаще всего это выражается в том, что «слабого» выживают из квартиры или попросту его вообще не пускают на порог. В итоге у него на руках остаются документы о собственности, которые дают ему определенные права только в теории, ежемесячные коммунальные платежи в размере своей доли и острое желание каким-либо образом решить этот вопрос.

Некоторые из «слабых» пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они обращаются к адвокатам, которые вселяют в них надежду на положительный исход, и начинаются судебные тяжбы, долгие и не дешевые, и часто, абсолютно бесполезные. Нет, адвокаты их не обманывают, конечно, положительная судебная перспектива есть, но решит ли это в конечном итоге вопрос? Обычно подается иск об устранении препятствий в доступе в помещение и если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Возможность такая появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему метражу соответствует размеру доли.

Положительное решение суда не является действенным инструментом в решении проблемы и может возыметь на «сильного» в лучшем случае, психологический эффект. Определение порядка пользования помещением тоже не принесет «слабому» особой пользы, т.к. жить совместно с «сильным» даже на уровне коммунальной квартиры он не сможет. При отчуждении в пользу третьего лица своей доли это решение суда потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и соответственно пользователя, т.е. новый собственник будет вынужден снова судиться с «сильным». Возможно, что решение суда в его случае будет отрицательным, т.к. судья при вынесении решения учитывает не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.), более эффективным решением будет продажа доли в пользу третьих лиц.

Покупателей долей можно разделить на две группы: первая группа это покупатели, которые приобретают долю для использования ее в дальнейшем по прямому назначению, т.е. для своего проживания, это люди, которые отдают себе отчет в будущем конфликте с другим сособственником, но отводят себе в нем роль если не «сильного», то по крайней мере, равного соперника. Они уверены в себе и надеются на то, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия проживания. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то интереса у таких покупателей она обычно не вызывает. Вторая группа покупателей те, которые покупают доли для того, чтобы в дальнейшем, используя свои технологии, склонить «сильного» к адекватному решению выхода из сложившейся ситуации. Проще говоря, сместить «сильного» на позицию равного или «слабого» в этом конфликте и навязать свои условия, таким покупателям интересна любая доля, если цена будет приемлемой.

При принятии решении о стоимости своей доли многие собственники пытаются нарисовать себе радужную, оторванную от реальности картину. Они производят оценку всей квартиры, математически вычисляют размер своей доли от этой стоимости, и пытаются продавать по такой цене. Это было бы актуально в случае продажи квартиры целиком, а такой договоренности достигнуть с «сильным» не получается. Головная боль, которую продавец пытается перевесить на покупателя стоит денег, и не малых, учитывая то, что покупателей всегда значительно меньше, чем продавцов и то, что инвестиции в доли довольно рискованны, на рынке долей всегда доминируют покупатели. Оценка доли в разных ситуациях осуществляется по-разному, но во всех случаях она ниже рыночной. Например, продается 1/2 доля в 2х комнатной квартире с изолированными комнатами. Если вся квартира стоит 3 миллиона рублей то, казалось бы, 1/2 доля стоит 1 миллион 500 тысяч рублей. Но, купивший, практически будет жить только в одной комнате, цена которой 800-900 тысяч рублей. В зависимости от того, живёт ли второй дольщик, есть ли перспективы выкупа второй доли от этого будет меняться цена доли. Другой пример: недавно был случай в нашей практике, когда мы измождённой поисками комнаты клиентке из-за ограниченного количества денег (ипотеку банки ей не давали) предложили купить 1/2 долю в 1 комнатной хрущевке по цене комнаты в Казани, взвесив все за и против клиентка согласилась на покупку, да и условия позволяли, так как второй дольщик проживал в другом городе. Фактически она вселилась в изолированную квартиру, свободную от мебели и третьих лиц. В последствии у неё были 2 неприятные встречи со вторым дольщиком, вызовы в милицию, но всё благополучно завершилось тем, что она, оценив 1/2 долю ниже рыночной, договорилась расплатиться с другой стороной частями в течении 5 лет, вторая сторона вынуждена была согласиться, т.к. по цене 1/2 доли от квартиры продать эту долю было уже не возможно, потому как в квартире уже жили люди. Вот и считайте, что можно купить квартиру за пол цены и рассчитаться без всяких процентов, заплатив в итоге меньше, чем стоит вся квартира, а в случае с ипотекой за 5 лет человек выплатит практически 2 цены от квартиры. Здоровым, с крепкими нервами, уверенным в себе людям, нуждающимся в жилье, но ограниченных в деньгах, есть о чем подумать.

На протяжении многих лет наше агентство профессионально работает с таким сложным сегментом на рынке недвижимости, как доли квартир.

Если на сегодняшний день обстоятельства заставляют вас срочно продать квартиру, долю квартиры или комнаты, совершить обмен, разъезд, приватизацию, оформить наследство, воспользоваться услугами адвоката, получить деньги под залог квартиры или доли в квартире, вы можете обратиться к нашим услугам, в том числе по срочному выкупу вашей недвижимости!

Очень часто сложные отношения между родственниками и наследниками собственности не дают возможности договориться им между собой и разрешить ситуацию с наибольшей выгодой для каждого из них. Специалисты нашей компании имеют большой опыт практической работы в решении спорных вопросов по долевой собственности и урегулированию сложных бытовых конфликтных ситуаций.

Если в этом материале Вы не нашли ответов на свои вопросы, решили получить дополнительную информацию или воспользоваться этой услугой, то позвоните нам по телефону +7-937-615-40-40 задайте вопрос, и наш эксперт свяжется с Вами.

+7-937-615-40-40
г. Казань, ул. Четаева, д. 35
Интернет-Идея Яндекс.Метрика